在中國“數(shù)字”不會帶來任何真相，更說明不了任何本質(zhì)問題！中國的真相既不像憤青眼里那么極端，也不像新聞聯(lián)播里那么堂皇。我每天也在看央視的“新聞聯(lián)播”和“新聞頻道”，但不是用“眼”看，而是用“心”看。你只要用“心”，那些虛榮的信息都會被過濾，入不了你的法眼，剝?nèi)ヒ粚訉油馄ぃ嫦嗑妥匀怀尸F(xiàn)。OK，今天我們就來聽王老探討一下中國城市格局的問題！
首先，政府如果真正想降房價，就得退到2003年狀態(tài)：
沒有限購，沒有限貸，沒有房產(chǎn)稅，沒有利率歧視，沒有信貸限制，沒有期房限轉(zhuǎn)，沒有營業(yè)稅，沒有所得稅，沒有土地增 值稅，沒有任何交易稅費，徹底廢止經(jīng)濟(jì)適用房，徹底廢止保障房，沒有非普通住房，沒有7090，沒有規(guī)劃限制，允許開發(fā)商自由發(fā)債，允許信托計劃，允許房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，允許境內(nèi)外資本投資房地產(chǎn)，清算造謠媒體，允許一個人買6-7套房，允許REITS上市，允許倒按揭，允許加按揭，允許轉(zhuǎn)按揭，取消抵押貸款用途限制，房貸利率打5折，優(yōu)質(zhì)客戶房貸利率打3折。
但是從政治上講，我對“利國利民”的可能性，是極度悲觀的。
“動力”永遠(yuǎn)存在。但政府采取“殺死信使”的方式，不聽不聞不看。限購限貸，頭埋在沙里，謊稱天下太平。
2015的今年，深圳、上海的事實，和2009年、2011年相似。水面下暗潮涌動，“因為宏觀調(diào)控，所以房價飛漲”，因為政府違反憲法推行二限房產(chǎn)稅，供應(yīng)端一減再減。而另一頭，濫發(fā)紙幣絲毫沒有收斂，社會總紙幣購買力屢創(chuàng)新高。
超發(fā)的貨幣，去哪里最安全？一線大城市核心區(qū)域的房子里存著去啊。
1）2001-2015過去15年中，上海樓市一直在漲。累計漲幅大約9~12倍。
2）多軍（房產(chǎn)持有者）的報價“永遠(yuǎn)”上升。僅空軍（潛在的買房者）心理才有“樓市漲跌”。
3）當(dāng)多軍和空軍心理價位接近時，產(chǎn)生成交。
4）空軍有三大特點：
a）空軍的心理價位，永遠(yuǎn)低于多軍
b）空軍常常落后一個Season
3）空軍最終會屈服于多軍報價。
2009-2014年，上海辦理居住證有登記的常住人口，凈增加500多萬人，流動人口凈增加720萬人，達(dá)到2430萬常住人口和3200萬凈人口的規(guī)模
2025-2030年，上海人口將達(dá)到4000萬左右（持平東京城市圈的規(guī)模），你說房價會繼續(xù)漲還是跌？
要知道，政府人為限制土地供應(yīng)是房價上漲的第一要因。
土地供應(yīng)全部在政府手里，慢慢放地，慢慢開盤，新房開盤8-10萬，拉動周邊二手房價到6-7萬很正常。
第二要因，是通貨膨脹。
每年24%的貨幣增發(fā)，9%是增加的物產(chǎn)，實際創(chuàng)造的價值部分。
另外14%是超發(fā)部分（沖淡社會整體財富），這部分貨幣首先從北京、上海和深圳三個地方熱線快錢流出，流入地呢？
自然這些城市的核心區(qū)、宜居區(qū)的房產(chǎn)增值部分。
2011-2015最近5年，上海外環(huán)內(nèi)房產(chǎn)平均月漲幅在0.87%-0.94%之間，復(fù)利計算就是每年9%-13%的漲幅，雷打不動。
2008年，一個四萬億政策，讓2009年初到2013年底這四年間的房價徹底飛天。只要共產(chǎn)專政一直增印錢，憑空創(chuàng)造財富，間接剝削全體人民的財富，每年1.5-2萬億的人民幣分發(fā)給維持中央政權(quán)的黨衛(wèi)軍、黨政機(jī)關(guān)和各種類型的事業(yè)單位，并且人民幣一直在國內(nèi)循環(huán)，不進(jìn)行國際化（國際化了，ZF也會印更多的錢），那么京滬深的核心區(qū)房產(chǎn)，就是全國最能保值增值的資產(chǎn)。
印鈔機(jī)里面的熱錢、快錢，首先從北京、上海、深圳這三個地方冒出來（各種央企，銀行，大型創(chuàng)新型企業(yè)，ZF直接發(fā)錢的黨政機(jī)關(guān)，事業(yè)單位），所以這些地方對通脹的的情況最敏感，人們發(fā)財了，有了錢，都首先去買這些地方的房產(chǎn)，因為這些區(qū)域的醫(yī)療，教育，文化活動資源和各類高凈值人際資源水平而言，是全國頂級水平）。
這三個地方的市中心區(qū)域的房產(chǎn)，是最能抗通貨膨脹的東西。
像上海市中心的一些洋房區(qū)，就是這個價格，愛買不買，不買還漲，并且永遠(yuǎn)不缺買家，因為沒有對手盤啊。
第三要因，是持續(xù)的人口導(dǎo)入。
現(xiàn)在 上海每年60-70萬的外地人口涌入，30-40萬在上海永久定居，20-30萬盲流，10-20萬回鄉(xiāng)。
定居的人口購買上海市區(qū)屌絲房，郊區(qū)新房，有了這筆賣房款的上海土著，向上置換好房子。
你問問在上海畢業(yè)的外地大學(xué)生，有幾個想離開上海的？
年復(fù)一年，來一線城市工作的外地二三線小城市的大學(xué)生的家長，把100-200萬的積蓄（包括沒用完的公積金），全給在北京、上海、深圳工作的兒子、女兒拿來買房。造成大城市的輸入型通貨膨脹。
地產(chǎn)商有了錢，繼續(xù)買地蓋房子。本地二手房的房東拿了這筆錢，置換新房子，大房子。二三線小城市越來越窮，當(dāng)?shù)氐你y行存款越來越少，一線大城市銀行存款越來越多。
這個是中國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢了。
上海新房房價只和上海最有錢的1%居民有關(guān)
最近虹口某常青樹樓盤開盤，328套當(dāng)天內(nèi)一搶而空，20樓以上的價格實際逼近8萬，總價700萬-1345萬，不可謂不貴。
但是仔細(xì)想想，虹口區(qū)常住人口超過80萬，328套房子最多住1000個人，不到1000個人和超過80萬人比起來，這個新增供應(yīng)幾乎可以忽略不計。
或者換句話說，這328套房子，只和整個虹口區(qū)最有錢的1000個人有關(guān)，這328套是賣8萬/㎡還是賣18萬/㎡，是由這1000個人決定的，和其他的80萬人毫無關(guān)系。
而1000÷80萬≈1‰
虹口區(qū)的新房價格，是由整個虹口區(qū)最有錢的1‰居民決定的，和剩下的99.9%無關(guān)。 新房的數(shù)字比較耀眼，那么像樣一點的二手房呢？
我們把好房子的標(biāo)準(zhǔn)定義為：上海外環(huán)線內(nèi)2006年後上市的商品住宅，統(tǒng)計結(jié)果是：
2006年1月1日至2015年10月19日 ，一共9年多
上海內(nèi)環(huán)內(nèi)共售出1手商品住宅7萬套
內(nèi)中環(huán)間共售出9萬套
中外環(huán)間共售出15萬套
合計32萬套
套均123㎡，按套均3人計算，共可居住96萬人
為上海外環(huán)內(nèi)常住人口的7%
全市常住人口的4%
以上數(shù)字表明，
如果你有1套上海外環(huán)線內(nèi)2006年後上市的商品房，你就已經(jīng)是上海灘穩(wěn)穩(wěn)的TOP2%了。
如果你有1套上海中環(huán)線內(nèi)2006年後上市的商品房，你就已經(jīng)是上海灘穩(wěn)穩(wěn)的TOP1%了。
內(nèi)環(huán)我們就不算了~
數(shù)字是不會騙人的。
對這座城市超過99%的居民來說，市中心的好房子是一件與自己完全無關(guān)的超級奢侈品。 這些超級奢侈品的價格是由這座城市最有錢的TOP1%的人來決定的。
而上海是江浙滬皖的絕對中心城市，江浙滬皖總?cè)丝谶_(dá)到2.3億，是上海的10倍，這2.3億人誰不想在上海的市中心有套房？
上海市中心的房價是由這2.3億人中最有錢的0.1%的人來決定的，與其他99.9%的人無關(guān)。
放眼全國，核心城市只有三個 —— 北京、上海、香港+深圳。
這三座核心城市的核心地段，只能容納這個國家0.1%的人口，想要進(jìn)去，只有成為這個國家最有錢的0.1%。
上國
中國是14億人口的在本屆政府任內(nèi)就能晉身世界第1大經(jīng)濟(jì)體的上國。
最有錢的5%人口就是7000萬人，西方世界根本無力接納7000萬人移民，這7000萬人的歸宿只能是定居京滬港三城。
經(jīng)濟(jì)不斷增長，財富不斷積累，人口不斷聚集，這就是這個國家每分每秒都在演繹著的故事，和各能級核心城市地段概念不斷被顛覆的源泉。
中國經(jīng)濟(jì)素描
權(quán)貴階層設(shè)立無數(shù)路障，收買路錢，穩(wěn)賺不賠。小老板被搜刮的皮包骨頭，就想移民。
有錢無權(quán)階層，炒房炒地，或低調(diào)隱居。小知識分子，無力買房，集中火力炮轟房價。專業(yè)人士（醫(yī)療衛(wèi)生）吃拿卡要。外地和本地屌絲和大學(xué)生打工仔，無力致富，但希望公務(wù)員和小老板倒霉。鄉(xiāng)下人進(jìn)城擺攤。城市貧民跳廣場舞黃昏戀。
現(xiàn)在上海最慘的人是有30～80萬存款的人。算是有那么點小錢，但是買房不夠，存錢虧本。現(xiàn)在，不買房的人，是錢不夠，而不是等降價。
現(xiàn)在，正常思維的人，已經(jīng)不相信房價會下降了。這就是政府多年宏觀調(diào)控的結(jié)果。 十年多宏觀調(diào)控，最后變成了一堂語文課：“調(diào)控的意思其實就是漲價（避免大起大落，其實就是永遠(yuǎn)穩(wěn)定上漲）”，我服了，你服嗎？
買北京上海深圳的房產(chǎn)，必賺錢。權(quán)貴惱怒，權(quán)貴們不想讓老百姓享受資產(chǎn)泡沫帶來的巨大收益，從而削弱老百姓勞動積極性，所以限購。
交友標(biāo)準(zhǔn)
新朋友聊天，如果他說，房價會跌，那么你趕緊絕交，這種人，純屌絲，只會害人。如果這個新朋友說，房價還會漲，保持友誼，有錢人一般不會輕易毀了自己的信譽(yù)。
有幾個億的企業(yè)家現(xiàn)在也不創(chuàng)業(yè)了，搞股權(quán)投資；有幾百萬、上千萬的企業(yè)家都想買房子；有幾十萬的小老板，守個小廠或小鋪子，賺生活費。只有傻了吧唧的大學(xué)生，找不到工作，拿著爹媽一輩子打工收入和養(yǎng)老錢，被ZF忽悠的去創(chuàng)業(yè)，交了一大堆的稅費當(dāng)交學(xué)費，不斷燒錢，高額的房租、人力支出花光預(yù)算，最后也不過是在菜市場賣煎餅果子。呵呵。
經(jīng)常看到大學(xué)生千奇百怪的表白方式，最直接的一大捧玫瑰，最搞大的是，整棟樓進(jìn)行燈光控制，畫出一個心型之類的，還有步行千里去提親的。我只能說，最好不要搞這種傻了吧唧的東西。女人看重的不是這些亂七八糟的東西，女人看重的是實力：你的實力，或者你家的實力。其他都是浮云。
門當(dāng)戶對
我周邊100%的婚嫁情況都門當(dāng)戶對。權(quán)貴聯(lián)姻，高官兒對上市董事長女。高官女對省十大杰出青年。屌絲對屌絲，上海大專男對外地本科女。拆遷戶內(nèi)搭，外地美女對上海兩套房，上海屌絲女對外地鳳凰男。
我這么多年，就沒有看到過一起灰姑娘的故事。只有一個例外是，結(jié)婚的時候，是門當(dāng)戶對，后來一方發(fā)跡，目前和美。
在婚姻賽場上，財富和美貌是硬通貨。像令人尊敬的博士，其實只算是略微加分一點。她丈母娘其實并不介意他是博士還是研究生，關(guān)鍵是幾套房和相貌好。嘿嘿。有個我認(rèn)識的外地美女，拖到26歲了，二選一，優(yōu)質(zhì)碩士男+一套寶山區(qū)2室戶老公房； 大專學(xué)歷男+ 3套內(nèi)環(huán)房。后來選了優(yōu)質(zhì)男，現(xiàn)在過得苦哈哈的，一臉郁悶。
近十年，社會財富加速分化，上班族越來越窮，富人越來越富。我仔細(xì)想了一下，區(qū)別在于“貸款”。用銀行的錢生錢，是倍數(shù)效應(yīng)。富人敢于貸款200萬，300萬，500萬，1千萬，而窮人根本不愿意貸款。由于印鈔廠日夜加班，5年后，借助貸款的杠桿效應(yīng)，財富差距就是幾百萬、幾千萬了。這個差距就是永遠(yuǎn)的鴻溝，你這一生絕無可能再次逾越。祝你好運
近五年的上海房價。中環(huán)內(nèi)，不管你在那里買，到現(xiàn)在的漲幅完全一樣，所以，買房只要看是否方便生活工作，其他不要在意了。新盤價，房產(chǎn)商已經(jīng)給你精確計算好了，你根本談不下來的；漲價幅度，有關(guān)部門已經(jīng)給你精確計算好了，你也不用操心。你要思考的就一件事，有無機(jī)會入場？
某友，上海人1999年做準(zhǔn)備，2002年出國留學(xué)（經(jīng)濟(jì)學(xué)），2006年畢業(yè)回國，正規(guī)大學(xué)，從本科開始讀完碩士開銷大，父母賣掉了房子，37萬，全給他做留學(xué)開銷費用，在滬租房，靠著其可能飛黃騰達(dá)的幻想，苦苦堅持了7年。回上海后第一天，父母就把家里最后的6萬元給他，讓他炒股興家。結(jié)果大家都知道了。全家一蹶不振。現(xiàn)在在上海的某小型P2P理財公司混日子。十分消極。其經(jīng)濟(jì)學(xué)文憑，在上海毫無用處。
反思
大部分上海原住民和北京原住民都是蠢貨，這兩個地方的老百姓，居然認(rèn)為“房價調(diào)控”是降價，十年啊，蠢到家了，害三代。我現(xiàn)在回憶起來，實在無法解釋，為啥我會有這種錯覺。你能夠解釋嗎？確實沒有任何人說，要降房價。任志強(qiáng)還反復(fù)提醒我們，是漲價。但是我們就是不相信。自己蠢，不怨人。
2009年，房價稍微降低了一點，到處是砸售樓處，鬧事打罵，亂哄哄的。房價一漲，風(fēng)平浪靜，皆大歡喜，大家拍手高興。倒霉的是，沒買的人。你說，什么叫“順應(yīng)民意”？你就認(rèn)了吧。要降房價，就要出現(xiàn)大失業(yè)，銀行大壞賬。任志強(qiáng)是看準(zhǔn)了軟肋，所以膽敢肆無忌憚的嘲笑某人。這在五十年代，足夠進(jìn)牛棚了。
前段時間和很多技術(shù)型農(nóng)民工聊天。一般夫妻年薪合計15萬左右，包吃包住，最少能夠存下10萬。最大的希望是，子女長大后坐辦公室，最好當(dāng)公務(wù)員。所以這些農(nóng)民工從小培養(yǎng)孩子貴族氣質(zhì)，鋼琴，外語，演講，旅游，名牌鞋帽等等。我實在不知道，這么做，對不對？其實，上海人20年前就走了這條路，死路一條。
滬二代話題沉重。多數(shù)滬二代月入只有6千到1萬元，夠生活，少積蓄，買內(nèi)環(huán)新公寓絕望，買車?yán)щy。小滬面對新上海時代，站在兒時放學(xué)回家的馬路旁，環(huán)望四周，遍地豪車豪宅，而自己已悄然出局，買個房子，很多人首付還要啃老，這種沮喪絕望心情，外地人是無法理解的。民工二代可去合肥買三房一廳，但滬二代無路可走，無力改變。成天上網(wǎng)罵！
樓市中最坑爹的”暗示宣傳“。CCTV主持人，每次播報高房價消息時，一臉嚴(yán)肅，憂心忡忡，給人感覺好像是，上面并不喜歡高房價，可能會抑制高房價。專家天天在說樓市泡沫論，要調(diào)結(jié)構(gòu)，擠泡沫，憂心忡忡。有關(guān)部門視察座談會，憂心忡忡，要大力建設(shè)保障房的語氣，抑制高房價。這些暗示，讓三代人的積蓄，在共產(chǎn)專政日夜加班的印鈔機(jī)下慢慢蒸發(fā)了。目前國內(nèi)這種高速通貨膨脹時期，沒有各類保值資產(chǎn)托底的人，最終被剝皮，有保值資產(chǎn)托底的人，享受資產(chǎn)泡沫帶來的財富保值與增值，就是這么簡單。
我對充斥在北京、上海、深圳街頭的幾百萬外地大學(xué)生感到擔(dān)憂。他們在市區(qū)，絕大部分是跑腿動嘴的工作，很難有技術(shù)積累。現(xiàn)在吃
青春飯，沒有家庭負(fù)擔(dān)，談個戀愛，喝喝小酒，群租侃大山，5年很快就過去了。再往后，真要命了。買房沒錢，工作無前途，轉(zhuǎn)行沒技術(shù)，經(jīng)驗無積累，很快就會憤青。這時候有關(guān)部門發(fā)愁了。
大部分80后90后，走入社會后，直接摸到了一手爛牌，工資不夠用，物價高，房價高，存不下錢，人生游戲根本贏不了。希望掀翻桌子，重新發(fā)牌，心情可以理解。我其實也說不出個什么，人生，就是如此。看運氣吧。
人口凈流入，房價漲。
人口凈流出，房價跌。
各位自己看這辦。
日本東京圈，大約居住 3600 多萬人口。
中國的大城市圈人口，必然繼續(xù)上漲。
逃離北上廣只是傳說：5年來上海流入500多萬人。
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