房地產在普通居民家庭凈資產中占比重有多大，政策調控對當前的樓市有著怎樣的影響，海南的樓市是不是“瘋”了，房地產調控政策什么時候松動……這一系列民眾普遍關注的話題，在6月19日于海口舉行的“中央駐瓊媒體房地產產業報道沙龍”上，得到了房地產大咖的回應。
海南房地產界資深人士表示，海南一季度房價上漲確實有些過快，但隨著供求格局的變化，海南房價或在明年中有所回落，但幅度不會“大起大落”。
房地產產業報道沙龍
房地產調控并不是將房價往死里打6月19日下午，“中央駐瓊媒體房地產產業報道沙龍暨城市建設雜志海南事業發展中心揭牌儀式”在海南海口舉行。中央駐瓊媒體負責人、房企代表及海南房地產研究機構等30余人參加了本次“房地產產業報道沙龍”。
本次座談會主要就國內及海南當前房地產形勢，做出分析和研判，并就主流媒體如何做好房地產產業報道，正確引導民眾理性消費等問題，展開廣泛務實的討論。
“我想說，房子是千家萬戶的事情，我們可以算出房地產的行業體量有多大，有多重要。”座談會上，海南省房地產中介行業協會會長邱廷錄的發言，引起了全場的共鳴。他表示，就普通老百姓的家庭資產而言，大多數家庭，房地產是家庭凈資產的200%。
據了解，邱廷錄深耕海南房地20余年，對海南房地產具有很強的洞察力，其一些觀點往往被業界廣泛認同。
邱廷錄就家庭剛需按揭購房舉例：大部分家庭都是幾代人攢錢購房，攢來攢去做了個首付，一套100萬元的房子，凈資產30萬，從銀行借款70萬，這其中的負債率是多少？凈資產和資產總額比例是多大？可想而知。
“房子是拿來住的，這是涉及一個民生的問題。”邱廷錄稱，要正確理解房地產調控精神，房地產調控，并不是說將房價往死里打，調控的本意是確保房地產行業持續健康發展。
“海南的房價是全國關注度比較高的事情，要理解中央對房地產調控的精神。”邱廷錄稱，每次調控，房價是往上調還是往下調呢？去年，全國整體房價上漲過快，加碼往下壓。政府要求，房價要在合理區間運行，一個底線，房價不能下跌到一定限度。如果房價下跌過快，這個是要托起來的，但也不能瘋漲，特別今年一季度海南房價確實漲得有些快。
不剎住房價上漲，海南房子會“崩”如何理解這次海南房地產政策調控呢？與會房地產大咖均表示，中央對地方這次調控力度之大，在海南是前所未有的。“但我理解這次海南房地產調控是非常及時、非常到位的，如果不及時剎住這種上漲的風氣，我們海南的房子就‘崩破’了。”邱廷錄表示。
“我理解，我們要的是‘慢牛’，不要‘瘋牛’。如果是‘瘋牛’，什么樣的行業、產業，都經不起這樣的暴漲。”他說，希望海南房地產行業有一個健康的走勢，價格在合理區間運行的走勢；要理解調控精神，不管是我們的企業，還是我們的媒體，不要過，不要造成恐慌，或者一上漲就欣喜若狂，我們還是理性的看待，這樣才能走的更遠。
邱廷錄稱，海南是全國旅游地產的一個榜樣，云南、山東等省份也都在做旅游地產，但相對比較成功的還是海南。海南房地產與國內其他地方還有很大的區別，就新房而言，海南全島客戶結構是，80%是島外購房者，房子的用途也是養老度假，而20%的購房者，是本地人或者在本地工作生活的剛需消費群體；而島外其他地方恰恰相反，80%的購房者是當地人或者在當地工作生活的群體，外地人購房占比僅20%。
鑒于這樣一種“數據顛倒”情況，對于在海南從事房地產開發、銷售的房企及工作人員，都是一個考驗，如果還是按照內地的房地產思維模式，就很難適應。比如項目所在位置的交通是否便利、配套設施是否完善，甚至連戶型結構、面積大小等設計，都有講究和學問，房企和政府，都要圍繞客戶結構定位。
“海南房價到底多少錢？”“我的內地朋友經常會問我，海南房價到底多少錢？”邱廷錄說，面對這樣問題，他也會蒙圈，“其實海南什么樣價位的房子都有，低至不足3000元/平方米，高的14萬元/平方米。”
他說，沒調控之前，海南白沙縣6層高、不帶電梯的商品房，只賣2800元/平方米，而三亞鳳凰島的房子，都賣到14萬元/平方米，“大家就蒙了，海南的房子到底多少錢？這個跨度太大，其實，海南多少錢的房子都有。”
“海南房地產調控政策會持續多久？會不會對房地產的價格，產生一個壓制的釋放過程？”對于現場媒體記者的提問，邱廷錄回應稱，海南省出臺的相關房地產調控政策，從宏觀上講非常科學，島外人在海南購房，以家庭為單位可以買一套房，不要買多，全國人都能買一套房，這個市場很大了。
海南5個市縣出臺調控實施細則，首套房子要交兩年社保，這個是一個“狠招”，但還有一些區域不屬于調控范圍，比如海口主城區，有些地方沒有在調控范圍，像西海岸新市政府片區，還是可以買的。其他部分市縣，比如儋州、臨高等市縣，還是在去庫存，還沒有到嚴格的“限購限貸”的地步。
政策松動與海南房價漲跌“政策什么松動？要根據海南房地產的發展趨勢。”邱廷錄稱，調控如果達到預期了，政策就會松一下，調控是雙向的，而不是單向的。至于這個指數誰也說清，要看這個指標是否達到預期。
“關于價格層面，大家還是比較關心的，我認為這一次房價會調（降）一些，會到什么時候，我認為到明年中，房價會調下來。”邱廷錄解釋稱，為什么會調下來呢？這次海南房價上漲還是有一些過快，原先拿到地的開發商，就按目前的銷售價格，他的開發利潤空間還是有的。海南房地產市場這么一熱，現在拿地的開發商還是很多，隨著項目開發的進度加快，供應量會上來，預計到明年中、或明年底，海南商品房的供應量會是一個小高潮。價格受供求關系影響，供大于求的，價格會下來。
“但往下調的幅度不會太大，總的說，價格是一個往上走的態勢。”他表示，現在拿地成本比較高，房子的價格是不是也高？現在的價格調到什么樣呢？如果調到現在拿地的成本的時候，它就有一個抗性，不可能下降了，那么讓原來拿地的開發商先“出貨”，讓一步，出貨后它的價格又重新回來。
座談會上，旅游地產指數研究院執行院長鐘秋棠等房地產大咖，以及部分房企代表紛紛發表了各自的看法。作為房企代表，他們希望央媒多關注、多報道海南地產的發展趨勢，正確引導民眾理性消費觀念。
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